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董藩:城市更新重点是拆掉落后的存量房屋建成符合标准的房子

自国家“十四五”规划纲要明确提出实施城市更新行动以来,城市更新的重要性被提到了前所未有的高度,各地也积极推动实施城市更新行动。

自国家“十四五”规划纲要明确提出实施城市更新行动以来,城市更新的重要性被提到了前所未有的高度,各地也积极推动实施城市更新行动。

城市更新为什么这么重要?参与主体众多,如何协调各方的利益关系?其中有哪些难点亟待攻破?为了更好地回答相关问题,网易财经—城市更新频道特推出《共话城市更新》 系列专访,邀请学界、业界权威人士分享独到见解,敬请关注。

【本期嘉宾】

董藩(北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师)

董藩:城市更新重点是拆掉落后的存量房屋建成符合标准的房子

【核心观点】

1、长期来看,如果房地产开发能力下降了,对我们老百姓没有好处——因为供应量减少了,就意味着未来价格上涨的动力会更强。只有开发的量多了,更多开发商进入市场了,我们买房子才能又好又便宜。

2、我们想让房价趋稳,保证就业,就必须把这些落后的存量房屋,特别是配套设施非常差、不节能、不环保、没绿化,以及消防不达标的住宅,全都扒掉,盖成适合眼下城市生活标准的房子,这才是城市更新重要的工作点。

3、在严格监管的情况下给运营商开发贷款,不给开发贷款肯定不行。全世界开发房子都靠借款,全世界也都允许预售。如果把这一块卡死了,让运营商靠自有资金开发,他就没法儿做这件事情。没有产出,需求就没办法满足,我们就买不到房子,所以我不赞同把对开发贷卡死的政策。

【访谈实录】

网易财经:国家在“十四五”规划和“2035远景目标”中都明确提到实施城市更新行动,城市更新正在成为地产行业一条绕不开的主赛道,您如何看当前的房地产市场以及与城市更新的关系?

董藩:当前政策背景下,房地产市场所处的环境是比较严、比较紧的,受到限购、限贷、限价、限售等政策制约,更重要的是一些民营的房地产开发商融资非常困难。从开发的角度来看,确实还是不太景气,希望2022年政策上能够放松,让所有开发商都能有机会重新进入市场。

长期来看,如果房地产开发能力下降了,对我们老百姓没有好处——因为供应量减少了,就意味着未来价格上涨的动力会更强。只有开发的量多了,更多开发商进入市场了,我们买房子才能又好又便宜。

想象一下,如果现在北京市只有100家、200家饭店,那你去饭店还能吃上饭吗?还能排上座位吗?它的价格会有多高?服务质量会有多么差?房地产的问题与此相同。在这个问题上,我觉得老百姓的情绪其实是反市场的,按这个情绪下去,开发商都倒掉,政府又不可能重新分公房,那我们的房子在哪里?年轻人将来结婚到哪里买房子?这是个问题。

通过规范交易秩序,整顿房地产领域中一些违法违规的现象,使得开发商更健康,整个市场更健康,我想这应该成为房地产行业管理的主调。至于是在老城区搞城市更新,还是在城市周围搞新地开发,这反而是次要的问题。城市更新不仅仅是存量更新,其实存量房屋很少,都是两层、三层的房子,深圳有大量的城市更新项目,就是改造上世纪80年代、90年代初建的房子,扒掉它,重新盖成几十层高的,会建成大量的住宅,也是增量房屋大量产出的过程。

在我看来,其实很多城市房地产业还有很大的发展空间。我们想让房价趋稳,保证就业,就必须把这些落后的存量房屋,特别是配套设施非常差、不节能、不环保、没绿化,以及消防不达标的住宅,全都扒掉,盖成适合眼下城市生活标准的房子,这才是城市更新重要的工作点。

网易财经:城市更新项目运转周期长,前期资金沉淀也比较多,不少进入该领域的运营商都不可避免面临来自资金方面的压力。请问,如何有效解决资金的问题呢?

董藩:很简单,在严格监管的情况下给运营商开发贷款,不给开发贷款肯定不行。全世界开发房子都靠借款,全世界也都允许预售。如果把这一块卡死了,让运营商靠自有资金开发,他就没法儿做这件事情。没有产出,需求就没办法满足,我们就买不到房子,所以我不赞同把对开发贷卡死的政策

网易财经:在老旧小区改造中,政府、企业、居民、社会力量往往难以形成合力,政府作为投资主体和主导者甚至可能出现出力不讨好的情况,如何破解这一难题?

董藩:政府在老旧小区改造中出力不讨好,是因为加装电梯等事情,毕竟人是自利的,更多的人会考虑自己。我们发现在操作老旧小区改造的过程中,确实会遇到很多冲突,比如加电梯要分摊费用,但一楼说我不用电梯,我不交这个钱;二楼说我也可以爬楼梯,我也不交。那好了,只剩下三楼四楼的,让他们去交,负担更重了,而且有了电梯,二楼的未必不坐,所以这个事情就会产生冲突,协调不出个结果。我想,有人想不交或少交,不能说没有理由,有时可能也有它的道理,但怎样通过协商,形成比较合理的分摊方式,我觉得是可以研究的,一楼基本不用,但你上楼串门不坐电梯吗?所以可以少一点,比如一楼只拿很低的比例,二楼只要有电梯,我相信他还是会用的,只是电梯坏了他不用也比较方便,我们看看怎样把这些事情处理好。

就像拆迁补偿问题,经过几轮谈判后,对大部分家庭的补偿都基本合理的,甚至是优厚的,但拆迁户对政府和开发商,绝对不会说自己已经很满意,也总会有钉子户挡在那里,他希望占更多便宜。对这种情况,我们通过司法手段来解决,也就可以了,或者政府有一些建立在合理讨论基础之上的行政强制,我觉得是可以的。否则开发不能顺利进行,迟迟不能交房,对大部分同意拆迁的家庭也不公平。

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