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地产大佬再挺一挺,冬天可能就过去了

(原标题:地产大佬再挺一挺,冬天可能就过去了)

(原标题:地产大佬再挺一挺,冬天可能就过去了)

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,被视作房企融资好转的信号。这之后,短短10天内,房企及城投企业在银行间市场发债规模接近300亿元。此外,高盛抄底中国房企债券;央行罕见发文表示,10月个人住房贷款环比增加了1013亿元;A股和港股市场房地产概念股应声而涨,多个信号似乎都在彰显,房地产最寒冷的日子过去了。

过冬

许家印被传瘦了16斤,在他63岁这一年。

平日里黑发平头、西装革履的他,变得削瘦了很多。多数人都没料到,首富的坠落速度,比想象中快得多。直到网上不断传来许家印挂卖豪宅和直升机时,很多人才恍然觉得,这一次真的不同了。

恒大上一次陷入资金危机时,许家印还是一副志在必得的势头。2008年,“中国香港巨富郑裕彤、华人置业董事长刘銮雄、英皇集团主席杨受成”等牌友们的出面,帮他解了燃眉之急。但到了2021年,许家印环顾一圈却发现,再难找到这么有钱的牌友了。

就在人们以为发生在许家印身上的故事,只是房地产金融调整的一次例外时,更大面积的债务危机,开始蔓延至更多房企。更多地产大佬,加入了这场“冬令营”。

房地产行业中的另一个大佬孙宏斌,提早给自己架起了“呼吸机”。11月14日晚,孙宏斌给融创中国掏出了一笔价值4.5亿美元的无息借款,消息刷爆了朋友圈。

这之前,大佬们“自掏腰包”的案例并不是没有,比如富力李思廉及大股东张力二人,原本已经将富力物业私有化,但在临门上市之前,又选择把物业卖掉变现,给富力提供了80亿港元资金;当代置业的创始人张雷和总裁张鹏,也提出向集团提供约8亿元的股东贷款。

相比之下,老孙的无息借款,显得更加积极和真诚,迎来外界一片称赞。不过,夸老孙仗义的话音还没落,投资者们却提早开始“透过现象看本质”了。第二天收盘,融创股价反倒跌了10%。老孙“仗义”之举,还是没能感动得了股民。

今年上半年,孙宏斌曾在融创中期业绩会上说,“(地产公司)除了我们都很艰难,谁暴雷,我们都不可能暴雷”。话说得非常“凡尔赛”,也很符合老孙的个性。但实际上,开完业绩会没多久,老孙已经低调演绎了卖资产、卖贝壳股票、对旗下物业板块进行融资等一系列操作。看上去能用的招数都用了,问题还是没有被解决。

用略显戏谑的话说,行业TOP4房企中,已经有两个躺进了“重症监护室”。

千亿规模的美好或许百亿规模不懂,但千亿的痛,这一次却以相似的感受打在了百亿规模的房企身上。

刚刚过去的10月份,是一批中型房企们的“修罗场”。先是佳兆业财富产品的意外暴雷,让数百名投资人冲到了佳兆业总部大楼讨要说法。在投资人的强烈要求下,佳兆业董事局主席郭英成电话连线现场投资人说道,佳兆业是负责任的企业,给佳兆业时间,佳兆业有能力和办法偿还。

阳光城的老板林腾蛟,最近就更焦虑了。一个寻常的周五,阳光城股票开盘即跌停,敲响了这家二十强房企的危机警钟。林腾蛟、阳光城总裁朱荣斌、阳光城副总裁吴建斌等高管紧急召开了投资人会议,就一笔即将到期的债券与投资人磋商。

11月1日,阳光城更是以一则公告承认了其所面临的债务问题。为了化解债权人的担忧,林腾蛟决定发布一纸公告,宣布自己将作为实控人为企业做担保,押上了全部身家赌明天。一般来说,危难之时,老板都会利用公司“有限责任”的制度,以保全自己。但林腾蛟为了让投资人放心,直接来了个“反向操作”。

房企债务暴雷一个接着一个,蔓延之势足以让机构及投资者却步。资本市场对房企的信心,已到了“比纸还薄”的程度,很多人由此担心行业层面的系统性风险爆发。

从事地产研究的证券机构分析师王荣对AI财经社表示,其实从行业周期的角度来看,这些出现债务违约的企业都具有相似性,这些房企普遍在2017年和2018年前后,采取了加速扩张的策略,从而积累风险,导致延期暴露,但从整个行业来看,这些现象并不会成为全行业的普遍现象。

“无论是之前的严监管,还是现在的融资放松,都是为了释放房企的风险。虽然有部分房企会因此面临暴雷风险,但整体来看,更多房企仍然会顶住压力,慢慢软着陆,行业还是会回归到稳定。”王荣说道。

自救,自救,自救

过冬既已成事实,房企们还是在想尽各种办法自救。他们清楚,只有“现金流”才是最好的冬衣,加大力度卖房才是当下最切实的解决问题的办法。

过去的十个月里,深圳的新房、二手房交易量都出现了下跌,楼市温度降到了冰点。看不到房价上涨希望的购房人,不再轻易出手买房。而这对于房企来说无疑是雪上加霜,它们的自救难度又加深了一层。为了促成交,抓回款,保证现金流平稳,“降价促销”的现象也罕见地发生在深圳这片楼市热土。

已经冷淡了大半年的深圳楼市,最近一段时间也开始异常活跃,各类楼盘促销活动频出,买房送车、看房送购物卡等戏码重现江湖,甚至有楼盘喊出了“买房送特斯拉”的口号。据媒体报道称,年底将近,开发商急于回款,位于龙华龙澜大道的某项目大搞促销活动,总价不到450万元就可以买到该项目的大三居,交易成功后,开发商还会赠送奔驰C260或特斯拉Y。

而放眼整个行业来看,房地产市场的销售“探底”还在继续。世茂集团董事局副主席许世坛坦言,刚刚过去的10月份,中国地产行业的销售额同比下降幅度在50%,而世茂的下降也会在30%左右。这意味着其大概率将无法完成今年的销售目标,3300亿元的目标大概只能完成2900亿元,因为按照计划每个月都要完成300亿元的销售额,但最近几个月只完成了200亿元左右。

即使是财务“模范生”的万科,也未能躲过楼市成交量下滑引发的现金危机。万科前三季度的经营现金流水平并不如意,同比大幅下滑了96.35%,尤其是第三季度,其经营现金流仅为12.2亿元,与去年同期333亿元的这一数字相差巨大。今年前9个月,金地经营现金流为-7.6亿元,同比下降168.23%;保利发展经营现金流为-187.54亿元,总计净现金流为-134.29亿元。据媒体统计,在A股121家上市房企中,前三季度经营现金流为负数的房企多达50家。

面对房企融资不断收紧、且短时间内不会大幅放松的情况,房企愈发注重现金流管理、控制拿地节奏,“现金为王”正在成为诸多房企高管的共识。而为了更好地控制现金流,在抓销售效果不佳的情况下,房企们想出了各式各样的策略。

一些已经出现流动性问题的企业首要的就是将相对优质的资产卖出,中国奥园、花样年、蓝光发展等企业,均选择了将旗下物业卖给有能力接盘的企业。

三年前,万科喊了一句“活下去”,曾被不少人认为是“狼来了”的噱头。三年后的今天,焦虑满满的万科又忍不住抢先亮出了警示牌,这次干脆提出了打造“战时氛围”。

最近传得沸沸扬扬的万科管理守则中,要求管理层以身作则,勤俭节约,杜绝浪费,比如要提高空调温度,人走关灯,内部交往不能过度接待,拒绝不必要的接送、宴请或伴手礼等,杜绝一线单位逢年过节给总部馈赠礼品或特产。

相比万科而言,绿地控股的变化就更为彻底了。前不久,绿地控股正式宣布告别地产行业,公司性质由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”,转身加入到更被资本偏爱的建筑行业,成功甩掉了三道红线的“包袱”。

绿地的转型有一定借鉴意义,但并不普遍适用。对于更多房企而言,自救的办法并不多。汇生国际融资总裁黄立冲表示,对于房企来说,自救的办法还是收缩战线、削减费用、减少投资。“首先要收缩战线,目前各地的公开拍地已经减少了,企业资金紧张不想花这么多钱做土地储备。与此同时,要尽量扩大销售、多打点折扣,但是这个受到房子销售登记价格限制的影响,效果比较有限。”

最坏的时候过去了?

在一众企业艰难求存的时候,也不是没有好消息。

2021年11月12日,《人民日报》刊文表示,“中国楼市最坏的时候过去了,中国股市最坏的时候也过去了。”

在这之前,已有不少好消息在市场上传递。11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,被视作房企融资好转的第一发信号。这之后,短短10天内,房企的债务融资开始逐步增多,至目前房企及城投企业在银行间市场发债规模已接近300亿元。

就在11月10日,有知情人士向媒体透露,对于地产收并购,近期部分央企国企向监管部门反映,如果要做一些承债式收购,“三道红线”就会被突破,建议监管部门对“三道红线”相关指标予以调整。

AI财经社联系多位业内人士了解到,上述消息确有其事。不少业内人士发现,房企融资“解冻”的信号灯已经陆续亮起。就在银行间市场交易商协会举办后的第三天,11月11日,保利发布了20亿元中期票据融资,印证了债务融资政策开始放松的信号。

体现在资本市场上,11月10日、11日两日,房地产板块在A股市场实现了连续两个交易日涨幅第一;港股市场同样表现亮眼,部分房企涨幅超过了10%。甚至在房地产行业的利好影响下,建材、家居等相关行业也迎来了普涨。

另一则利好体现在,据媒体报道,作为全球资本捕手,高盛投资组合管理团队近日接受媒体采访时表示,正在买入中国房企债券。面对个别房企暴雷的情况,在高盛看来,传染风险被高估了,市场正在消化这一风险。

同样在11月10日,央行也罕见发文表示,10月个人住房贷款环比增加了1013亿元,也从另一端印证了房地产市场回暖的信号。

不过房企们也不能彻底松懈,回暖并不意味着房地产行业会就此重回以往。

回顾历史,类似最近这样的政策走势并非第一次。2015年,房地产行业也曾出现过房企资金流动性面临“断流”的风险。解决这个问题的思路,同样也是先允许房企发行中票融资,紧接着就是房企在银行间发债融资松绑。

只不过,那一次,从流动性危机的泥沼中爬出来后,一众房企们又借着高杠杆的梯子,重新走入了规模游戏的怪圈。但杠杆来得容易,去得也快。大环境转向后,高杠杆就成了双刃剑致命的另一面。

回到如今的局面,为了进一步强化房地产调控目标,满足房企的刚性融资需求,“融资松绑”成为一件很迫切的事情。于是也就有了房企及城投企业在银行间市场发债的“井喷”。这仍旧延续了6年前的思路。

但更细心的人会发现,解题思路虽然一样,但具体执行上却有极大不同。尽管房企融资放松信号不断亮起,但能借此获得融资喘息之机的,还是少部分企业,那些游走在高杠杆边缘的企业,融资环境依旧难言乐观。

一位常年做房企融资业务的业内人士表示,“开发商的融资顺畅与否,最终还是得看企业自身的财务基本情况。对于那些原本财务杠杆较高,债券下跌的房企来说,无论采取何种方式都较难成功发行。”

也就是说,寄希望融资环境有所缓解,短期内也不会有明显转向。平安证券称,放宽房企融资虽然有望缓和行业流动性,但出于资金安全考量,金融机构或更倾向于资金本相对充裕、财务优质的企业合作。

而在融资不畅的局面下,一个更具有行业风向标的信号是,加快销售、加快回款,注重现金流将是房地产企未来的生存法则。

如前文所言,中国房地产市场最坏的时候或许过去了,但对于房企来说,想要曙光初现,或许还要再挺一阵子。

在这一点上,房企们或许也有共识。今年来,泰禾旗下有10余个项目交付,位于北京的金府大院和西府大院等项目也相继恢复销售。泰禾集团董事长黄其森表示,今后泰禾会走“小而精”“小而美”的发展道路,努力在保持300亿左右规模和坚持高端精品理念之间找到平衡点。

11月19日,恒大地产珠三角公司、深圳公司相继在公众号上发布消息称,旗下70多个项目已全面复工复产,包括广州、深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山等21个区域,这意味着恒大在广东区域已实现全面复工复产。

尽管对地产大佬们而言,这个冬天有点冷,但扛一扛,可能还会等到春天。

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