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石家庄起死“烂尾楼群”:谁救千亩大盘,十年旧账何解

(原标题:石家庄起死“烂尾楼群”:谁救千亩大盘,十年旧账何解 楼市地理)

(原标题:石家庄起死“烂尾楼群”:谁救千亩大盘,十年旧账何解 楼市地理)

表面风平浪静的石家庄楼市,被一则新政撕开了隐秘角落。

近日,石家庄官方宣布,11月8日后出让的房地产开发项目,传统建筑预售许可形象进度,由设计总层数的三分之一提高至主体封顶。提高预售条件,被业内认为剑指“烂尾楼”。

烂尾楼,在商品房预售制度下,并非新鲜名词。但在河北省会石家庄,这却是一个让政府、企业、购房者苦恼多年的顽疾。今年,石家庄公布了多批“烂尾楼”项目整治方案,涉及项目达44个,其中有许多项目,牵扯十年之久仍难解决。

石家庄起死“烂尾楼群”:谁救千亩大盘,十年旧账何解

第一财经记者近日走访发现,上述被纳入专项整治的烂尾楼,已有零零散散的复工迹象。在闹市公园旁、欧式风情的商业综合体内、人迹荒凉的远郊区,都散落着零星的施工人员。只不过,相较于烂尾楼背后错综复杂的问题,这些微弱的声音还远远不够。

业内人士称,石家庄楼市之所以如此,根源还是十多年前轰轰烈烈的“造城”运动,当时大小开发商蜂拥而起,未批先建、边卖边建等极为普遍。更有甚者,许多开发商非法集资、一房多卖,资金断链后或跑路、或被刑拘,身后则留下一堆烂摊子。

要盘活这些项目,需要找到接盘方、市场化的方案,但能拖延十年之久的项目,背后多有债务黑洞、产权纠纷、多重抵押等问题,远非一朝一夕可以解决。时间流逝,有的购房者早已承受不起等待的代价,孤身搬进杂草丛生的烂尾楼。

千亩大盘待救

从石家庄新火车站出发,向南出发两公里,便能看到一座魔幻的欧式建筑群。正面望去,与华丽的俄罗斯教堂颇有神似,五颜六色的外墙、古典式雕塑装饰、巨型圆拱门……若初来乍到,可能以为这是“旅游景点”,毕竟,时不时有网红来打卡拍照。

但是,越过蓝色围挡、看向建筑内部,多数人会被荒凉景象所震惊:毛坯建筑、钢筋水泥,硕大的多层商场渺无人迹。大约走半小时,转向建筑群背面,则会看到宛如末日将至时的城堡。傍晚,一辆运输车隆隆开过,月亮在工地污水上留下倒影。

“看着太荒凉了,之前还有施工迹象,最近好像又安静了。”有过路市民称。

石家庄起死“烂尾楼群”:谁救千亩大盘,十年旧账何解

实际上,这座魔幻的烂尾楼项目——祥云国际,在当地广为人知。但是,慕名而来的游客不会知道,这座总投资170亿元的千亩大盘,却在2014年实控人行贿官员暴露后,陷入一连串麻烦中,至今尚未重生。

二十年前,河北联邦伟业房地产开发集团有限公司(下称联邦伟业)成立。公司董事长李生靠“空中花园”项目在石家庄打响名气后,逐步着手打造祥云国际项目。

按当初的设想,祥云国际将是一个包括1300多亩住宅区、400多亩商业区的超级大盘,其中商业部分包括“吃遍全国、购遍全球、玩遍世界”三大主题。此番体量,即便放到现在的石家庄市场,也少有项目可与之匹敌。

但是,就在项目建设如火如荼之际,李生行贿“落马”官员的事情暴露,随即项目运转也受到影响。2016年,联邦伟业向法院申请破产。2017年,李生因涉嫌非法吸收公众存款罪,被石家庄市公安局桥西分局刑事拘留,刑期至2030年。

实控人出事了,但项目还摆在那儿。据悉,该项目住宅部分一期已交房,但商业部分和二期未交房,烂尾至今。今年10月底,还有网友在政府留言板称,自己和工友曾在祥云国际做水电活儿,但被拖欠19万元工资至今,多次讨要无果。

为解决遗留问题、盘活项目,先后有多家公司介入、又悄然退场,原因多为“算不过来账”,背后债务问题难以处理。最新出现的爱达置业,本给了购房者希望,如今也有意退场。“爱达要走,但还没彻底离开,现在城发投集团已经介入。”项目人员称。

虽然困难重重,不过石家庄有意啃下这块“硬骨头”。9月8日,石家庄市第五批房地产“烂尾楼”项目整治工作方案公布,祥云国际位列其中。按方案要求,项目主体应在2023年12月底交付使用。正在进行破产重整的祥云国际,能在政府介入下迎来新生吗?

谁愿意接盘

祥云国际的起起伏伏,与实控人非法经营等行为,脱不开关系。魔幻的是,在以往的石家庄楼市,这样的开发商并非少数,一些项目也由此滑向烂尾深渊。

在石家庄东北部长安区、接近滹沱河生态区的地方,有个烂尾楼盘已存在近十年,该项目便是“环岛豪庭”。“这项目烂尾太久了,都多少年了。买它房子的人,有的至今租房住。”楼盘旁的马路上,一位等待公交车的白发老人对记者说。

记者走访发现,该项目位置偏僻,一期已交付入住,但红色的墙体也极为斑驳。二期十几栋楼盘,虽然主体已经封顶,但是没有窗户、水泥墙面裸露。工地门口间或有两三人出入,但内部杂草丛生、土地泥泞、钢筋遍地,偶尔可听到电钻声。

公开信息显示,环岛豪庭由河北世茂房地产开发有限公司开发建设,项目占地158亩,规划建设25栋建筑,包括高层、多层、洋房及别墅产品。2009年,一期交房入住,但到2012年,因违法建设被强制停工,业主多次与开发商协商未果。

此后,石家庄警方公布,该项目公司在销售住房的过程中,存在“一房二卖”,同时涉嫌非法吸收公众存款。2016年,开发商被立案侦查,项目法人被判刑。为解决历史遗留问题,新的复工建设单位入场,按方案需2023年4月底交付使用。

石家庄起死“烂尾楼群”:谁救千亩大盘,十年旧账何解

与环岛豪庭处境类似的,还有西湖一品和翡翠家园。如果以脚丈量,西湖一品的规模堪比祥云国际,但就是这个计划打造成集“餐饮、购物、办公、住宅”等为一身的大型综合体,让一些购房者苦苦等待近十年。

西湖一品的原建设单位,是河北联盛房地产开发集团有限公司,后者还开发了“翡翠家园”。本计划2014年交房,但因资金问题和补证未果,西湖一品断断续续停工至今,成为业主的心病。“这么多年了,不交房不退钱,项目至今五证不全。”

记者走访后发现,目前国瑞地产成为西湖一品的接盘方,项目宣传也改为了“龙溪东苑”。按整治方案,项目要在2023年5月底前交付使用。目前,原开发商联盛地产的法定代表人焦某,因涉嫌非法经营罪,已被检察机关批准逮捕。

不过也有购房者反映,换了开发商以后,进展过于缓慢,原来的开发商拒绝配合交接工作,有关部门也还在做盈亏评估和审计报告工作。“如果没有政府的优惠政策,没有利润,新开发商完全可以拒绝接盘。”购房者担忧称。

比西湖一品靠近市中心的翡翠家园,同样由联盛地产开发,合作方为石家庄市油脂公司。2015年,该项目因无证销售被列入房地产专项整治;此后,公司资金链断裂,法人被批捕。据悉,政府联系了多家企业进行垫资复工,按整治方案,要在2023年12月底前交付。

不过,从现场情况看,翡翠家园的施工情况,还不及西湖一品。工地人迹寥寥、大型塔吊也没有运转,楼体被钢筋和绿网包围。购房者要想住进去,还需时日。

十年旧账如何理顺

五证不全、烂尾楼频现,在一些城市可能难以想象。但在石家庄,这是亟需纠偏的现实。

这座被称为“火车拉来的城市”,曾经只是一个籍籍无名的村落,但随着现代交通及工业的发展,石家庄逐步发展壮大起来。真正“脱胎换骨”,则要从2008年开始。当时,河北全省开展城镇面貌三年大变样工作,一波大拆大建风涌起。

公开数据显示,在那三年间,河北累计拆迁面积2亿平方米,新增城市道路2500多公里,新增供热面积1.4亿平方米,拆迁面积相当于455个天安门广场。轰轰烈烈的造城运动,切实改变了石家庄的城市面貌,但也暗含不可忽视的问题。

河北省住建厅曾公布过一组数据,2011年到2015年3月,河北共开工房地产项目3386个,存在违法问题的2079个,违法比例高达61.4%。其中,石家庄市违法项目比例高达93.8%。问题高发地,便是未取得预售许可证、未按批准范围擅自进行预售等。

石家庄起死“烂尾楼群”:谁救千亩大盘,十年旧账何解

有当地人士透露,之所以出现这么高比例的问题项目,与政策、管理、企业等均有关系。当时,城市建设一味追求速度,很多项目都是无证销售,购房者也习以为常。直到现在,石家庄还存在购房者已入住多年、但项目一个证都没有的诡异现象。

为解决历史遗留问题,石家庄掀起了“补证潮”,各项目开发商把缺乏的证件补上才能入市。有些项目,开发商需重新走一遍招拍挂程序,完善证件。针对烂尾楼,石家庄也数次出台专项整治方案,且力度越来越大,涉及的项目也逐渐明确。

今年下半年,石家庄先后公布5批次44个 “烂尾楼”项目整治工作方案,历史形成的、纳入省解遗办台账的“烂尾楼”项目已公布完毕,包括桥西区15个项目,长安区13个项目,裕华区5个项目,鹿泉区2个项目,栾城区2个项目等。

不过,这些五证不全、或烂尾的项目,要解决起来并不容易。除了上述涉及破产重整、债务纠纷、开发商被抓的项目,还有的项目频现“一房多卖”,产权关系难以理清。石家庄曾经的“地王”项目望公府,便因一房两卖出事,有的购房者正协商解除合同。

目前来看,这44个整治项目,能否按期限完成整改,还需后续观察。不过,石家庄官方层面,处理问题的决心比较明确。日前,石家庄市委书记张超超调研祥云国际时称,要坚决清除阻碍省会建设发展的“拦路虎”“绊脚石”,确保给人民群众和历史一个交代。

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