王国刚：如果要使房价-收入比下降，最重要的是增加住宅的供给

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王国刚（中国社科院学部委员、中国人民大学财政金融学院教授）

60S要点速读：

1、如果要使得房价-收入比下降，最基本的问题就是增加供给，要增加住宅的供给，使得更多的住宅建出来。

2、从经济学原理上来讲，当某些商品在供不应求条件下，有人判断这种商品未来还会涨价，就会囤积，如果市场价格果真如他所预期的那样，他将这种商品卖了，由此获得的差价叫超额利润。可以看到，所谓“炒”的行为来自于供不应求，解决它的根本方法就是增加供给。

3、居民都买房住，这将引致一个严重的问题，即劳动力不流动了。劳动力如果在空间上不流动，所谓的资源有效配置就很难进行了，同时，将引致一系列社会问题。一个实例就是大中城市的堵车现象。

正文：

当前的房地产市场，我想讨论其中的3个问题：

第一个问题是概念。“房地产市场”是一个很宽的概念。它首先由房产市场和地产市场两部分构成。在中国，由于土地属于国有，除拍卖外，中国基本上没有地产市场。与此不同，在西方国家地产市场非常活跃，交易内容、交易方式等很多。我们现在讨论的实际上是房产市场。房产市场由五类房产构成，即住宅、办公用房、商业用房、工业用房、仓储用房。许多人讨论“房地产市场”，实际上讨论的是住宅，因此，我不太建议用“房地产市场”这个大概念来讨论住宅的事，还是用“住宅市场”概念为好。这样，便于在同一概念之下有共同话题。

中国的住宅市场至少分为三部分：一是商品住宅。二是保障房。过去还有经济适用房、两限房等，现在的保障房中有相当一部分不进入市场交易，由体制内的机构自己在分配。三是租赁房。与公租房相对应的商品住宅也有租赁市场，但是，公租房和租赁市场也有很大差别。因此，可以看到中国的住宅市场只是中国住宅总量中的一部分，并不是所有的住宅都可以在市场中交易的。

第二个问题是住宅市场的供求格局。市场有一个很基本的概念，即供求。中国的住宅市场是处于供过于求、还是供求平衡、或是供不应求的格局中，这是研讨的一个重要前提。判断不同，得出的政策建议也就不同。近20年来，我通过各种路径找数据，发现很难找到比较系统完整的权威数据。国家统计局公布的“全国房地产投资”之下有一个表，表中有关于住宅的具体数字。2021年1~12月份全国房价开发和销售情况是，房屋竣工面积是10亿平方米（其中，住宅7亿平方米），房屋销售面积17亿平方米（其中，住宅15亿平方米），由此可以看到，2021年住宅销售面积远远大于住宅的竣工面积。

如果国家统计局公布的数字可信赖，那么，2021年住宅销售面积和竣工面积之差就可反映住宅市场的供求格局，即供不应求。以此为基础，我查了2011-2021的11年数字，结果是，在这11年中住宅竣工面积73亿平方米、销售面积是143亿平方米。由此，问一句：究竟中国住宅市场是一个供不应求的市场还是供过于求的市场状态？这个判断不明确，住宅市场中很多情形很难解释。在古今中外的市场中，迄今找不到如下案例：某个市场处于严重供过于求状态，政府需要采取各种措施限制这种商品的最高价格。这在理论逻辑上解释不通。理论上认为，商品交易供过于求的格局时，商品价格处于下行趋势中；既然价格是下行的，政府也就没有必要多此一举地去限制它的最高价格；不仅如此，为了稳定生产和市场，政府甚至需要出台刺激消费的政策。从计划经济时期到现在，中国百姓在实践中形成了一个判断，即只要政府动用行政机制限制某种商品价格的最高限，那么，这种商品实际上就处于严重供不应求的状态。

运用行政机制限制商品最高价和居民对该种商品的消费量，是很难解决该种商品的供不应求状况的。从国家统计局公布的数据看，在2014年，住宅竣工面积达到8亿平方米，2015年就下降到7.3亿平方米，2017年又降低到7.1亿平方米，2018年仅剩6.6亿平方米，总趋势是下行。住宅销售面积与住宅竣工面积之间的差额，2015年是3.8亿平米，2016年为6亿平米，2017年又上升到7亿平米，2018年突破8亿平米，2020年达到8.8亿平米。从这些数据中可以看到住宅市场的供求格局。如果是供不应求，在一段时间里采取行政措施，把最高价限制住是必要的。但是，这个必要只是相对于增加供给而言，也就是说，当压住住宅的最高价时，赶紧加大投资、增加供给，使得几年后，放松行政机制时，住宅市场供求缺口缩小，可以在供求基本平衡或供大于求的条件下，运用市场机制稳住住宅价格。但可惜的是，从2003年开始，我们几轮住宅市场的调控，在压住住宅市场最高价，同时把供给也给压下去了，由此，就导致这样一种情形发生：一旦放松了行政管控措施，住宅价格就呈现阶梯时上行。在海外，住宅价格变化呈现波浪式走势，有上有下，但中国的住宅价格呈现台阶式走势。

说到房价-收入比问题，实际上，如果要使得房价-收入比下降，最基本的问题就是增加供给，要增加住宅的供给，使得更多的住宅建出来。40年前，如1982年，百姓们在讨论的是买电视机、洗衣机等。此时，有的人家里有两部电视机，其他人就有意见就反对；市场面上就有人在炒电视机。但现在还有人炒电视机吗？你可以到任何一家商场去买电视机，别说买2台，就是买200台电视机也没有人有意见，你也不可能炒电视机。因为电视机不会再涨价，我们有了足够的供给。从经济学原理上来讲，当某些商品在供不应求条件下，有人判断这种商品未来还会涨价，就会囤积，如果市场价格果真如他所预期的那样，他将这种商品卖了，由此获得的差价叫超额利润。可以看到，所谓“炒”的行为来自于供不应求，解决它的根本方法就是增加供给。

第三个问题是租售比例。对中国来讲，住宅市场除了商品住宅的销售，还有一个租赁房的问题需要讨论。在美国，拥有所有权房的人占65%左右（高的时候达到67%），还有35%左右的人是租房住的。在中国，拥有所有权房的人已经超过90%，但还在寻思着“买房”。如果大家都买房，从住家的这头来讲，你安稳了，因为我自己的房；如果房价上涨，我还可得到涨价的收益（当然，这些收益只有在卖房后才能变现；卖房后，也还得找地方住）。居民都买房住，这将引致一个严重的问题，即劳动力不流动了。劳动力如果在空间上不流动，所谓的资源有效配置就很难进行了，同时，将引致一系列社会问题。一个实例是，全国大中型城市到处都能看到堵车现象。什么时候堵车能缓解？每年7-8月份。原因是孩子放假不上学了。为什么？因为各家都是买房住，一早起来就从所住的地方出发到该到的地方。如果是三口之家，就会去三个地方，路程长；如果选择的是租房住，至少靠近一个人，所以，在这种情况之下，交通量减少。如果按人头计算，减少1/3交通量，这就是为什么7-8月份堵车缓解。如果还是都倾向于买房住的话，那么，今后劳动力不流动，资源再配置就会发生非常大的困难，这是在研讨住宅市场发展中应该考虑的。

需要讨论怎么规范完善租房市场。1999年公房改革之前，我们住的都是租赁房，但不会出现现在通过市场化手段去租租赁房住的后顾之忧。因为当时各种制度比较稳定，与此相比，现在租赁房的制度和机制稳定性不够、规范性不够。鉴此，应该加快租赁房的制度建设，以此，推进商品住宅市场更加完善、更加成熟，形成比较合理的租售比，这符合中国整个经济社会高质量发展的要求。

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