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碧桂园为何突然被调至“垃圾级”

此前回购美元债,被疑是在回击“暴雷”传言。文|《中国企业家》记者 李艳艳

此前回购美元债,被疑是在回击“暴雷”传言。

文|《中国企业家》记者 李艳艳

编辑|周春林

北京时间深夜,穆迪突然投下一枚“炸弹”。

6月22日晚,国际评级巨头穆迪公告称,已向碧桂园控股公司(以下简称:碧桂园)授予“Ba1”的企业家族评级(CFR),并撤销其“Baa3”的发行人评级。同时,穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1。此外,穆迪还将碧桂园的评级展望从“审查中”调整为“负面”。

在穆迪的信用等级标准中,“Ba”代表具有投机性质的因素,反映不能保证将来的良好状况,一旦经济情况发生变化,还本付息能力将削弱。因此,业内也将“Ba”戏称为“垃圾级”。此次碧桂园评级从“Baa3”掉至“Ba1”,意味着正式掉入“垃圾级”。

“评级下调反映了碧桂园在中国房地产行业充满挑战的经营环境下,房地产销售下滑和财务指标恶化,以及长期融资渠道削弱。”穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示。

“公司目前经营和财务状况稳定,现金流充裕,即便穆迪因为行业和市场原因对碧桂园下调评级,也不会对公司经营和市场融资产生实质性不利影响。”碧桂园官方层面回应《中国企业家》称。相关人士还称,“这个评价是一个动态调整的指标,因为我们的销售端也在转暖。”

“大家都快撑不下去了。”听闻碧桂园被穆迪降级的消息后,一位在TOP10房企负责融资的高管并不意外,“行业信心没有了,加上碧桂园布局又太下沉。”让他更为警惕的是,突然调低评级是一种信号。“融创境外评级下调前,就是20融创01债务展期消息刚出的时候。”

就在不久前的6月15日,碧桂园宣布现金回购6.83亿美元票据,为此付出将近46亿元人民币。碧桂园还在公告中披露称:本次偿付完成后,公司年内已无到期美元债。对于此次回购,业内普遍认为,这是碧桂园回击“某龙头房企7月美元债将暴雷”的传言。

值得注意的是,6月初,碧桂园也曾因销售疲软等因素,遭到另一家评级巨头惠誉下调评级,被纳入负面观察名单。至于后续会否跟进穆迪下调评级,目前尚未可知。

据碧桂园此前披露的销售简报,今年前5个月,公司实现权益销售额约1505.8亿元,同比去年下降近四成。以全口径统计,碧桂园、万科、保利发展同期合同销售额分别为2011.9亿元、1673.4亿元及1592亿元。碧桂园仍问鼎百强房企第一名,但业绩同比减少43.2%。

碧桂园为何突然被调至“垃圾级”

摄影:史小兵

“在民营头部房企阵营中,目前尚未出现‘暴雷’问题的,只有碧桂园、龙湖、新城、旭辉等少数几家,目前碧桂园被评级公司降级,说明今年以来的市场持续走衰,造成了碧桂园潜在的流动性压力,碧桂园的违约风险已经明显提升。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜称。

在柏文喜看来,碧桂园的遭遇,对于维持与修复目前已经显得极度脆弱的行业信心,不是一个利好信号,“说明前段时间旨在推动楼市回暖和行业复苏的政策效应,尚未收到预期效果。政策面还需适当加大力度和综合施策,而企业自身也需要谨慎研判并做好应对。”

突然“发难”

过去一年,在行业整体低迷的态势下,作为TOP1的“宇宙房企”碧桂园也无法独善其身。2021年,碧桂园业绩出现“负增长”,5580亿元的权益销售额,同比减少2.2%。进入2022年,碧桂园的销售情景基本跟随行业态势同步下滑。

虽然穆迪在报告中预计,碧桂园将保持强劲的市场地位和良好的流动性,但同时宣称,负面前景反映出,“碧桂园在未来6~12个月内,受房地产销售下降和市场情绪持续疲软的推动,流动性缓冲和财务灵活性正在减少。”此番论调,难免引发市场担忧。

穆迪是在2022年5月30日启动对碧桂园控股的降级审查的,随着评级下调,本轮审查宣告结束。穆迪此番评级发布后,碧桂园境外债出现波动,其发行的COGARD 4.8 08/06/30现价45.000,下跌-3.440%,另外一支COGARD 5.125 01/17/25现价56.000,下跌-2.742%。

穆迪称,碧桂园的Ba1 CFR反映了该公司强大的品牌、规模可观的土地储备以及在中国开发大众市场住宅物业的记录(A1稳定)。与此同时,CFR反映了其对二线城市的高敞口、资本市场资金的获取能力减弱,以及房地产销售和利润率下降对其财务实力的影响。

此次评级报告中,穆迪对碧桂园的业绩状况做出预测:由于中国房地产市场疲软,碧桂园的合同销售额将在2022年下降约30%,至约人民币4000亿元。今年前5个月,由于经营环境艰难以及疫情导致的中断影响,碧桂园归属权益销售额下降约40%,至人民币1506亿元。

“权益销售额的减少,意味着流入碧桂园的现金回款也大幅减少,必然会影响企业的现金流。”穆迪称。此外,尽管政府放宽了房地产市场的一些限制,但碧桂园在低线城市的高敞口,可能会使其面临销售波动和利润率压力,因为那里的经济基本面减弱。

穆迪预计碧桂园的毛利率,将从2021年的18%下降到未来12~18个月的15%~16%。

“碧桂园缩减运营规模以及良好的流动性,预计未来6~12个月债务将下降,这在一定程度上缓解了这些担忧。特别是,截至2021年12月,其非限制性现金为1470亿元人民币,预计经营现金流将足以支付其到期债务。”穆迪表示。

财报显示,截至去年底,碧桂园手上的现金余额约人民币1813亿元(包含受限制现金)。

穆迪还指出,由于碧桂园的部分非限制性现金必须保留在项目层面,以支持其运营,这将限制公司使用内部现金偿还控股公司债务的财务灵活性。此外,公司继续利用内部资源偿还到期债务将减少其流动性缓冲,“尤其是在未来6~12个月内,无法改善长期融资的情况下”。

稍早的4月8日,标普将碧桂园的展望从正面调整为稳定,并确认碧桂园的“BB+”长期发行人信用评级。5月30日,穆迪曾将碧桂园的“Baa3”发行人评级和高级无抵押评级列入评级下调观察名单,展望从负面调整为列入评级观察名单。

6月8日,惠誉将碧桂园的“BBB-”长期外币和本币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级及未偿债券的评级,列入负面评级观察(RWN)名单。惠誉认为,负面评级观察反映出在行业低迷时期,碧桂园的合同销售和销售回款的复苏前景不确定,杠杆率也将上升。

“信心”何在?

“穆迪下调评级,主要还是基于对整个房地产行业预期的不乐观,包括碧桂园在内的几乎所有房企,销售和利润都在下滑。”一位接近碧桂园的人士对《中国企业家》解释称。

在他看来,穆迪做出这样的举动,所涉企业可以理解,但市场情绪和观感微妙,谣言四起,有点草木皆兵。“大家确实都很害怕出事,但我们预判,今年下半年的市场一定会回暖。”

“市场回暖是共识,但撑不到那时候的公司,就已经不在这个赛道里了。”前述TOP10房企融资业务高管的表态更为悲观,“当一个企业‘暴雷’后,等市场再回暖时,别人的销售恢复80%,你可能只有20%,因为购房者信心不在你这儿了。尤其是民营企业,谁能撑到那时候?”

碧桂园官方层面就此事回应《中国企业家》称:目前,碧桂园仍是国内民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。

据碧桂园2021年年报,截至当年底,公司有息负债接近3400亿元,净负债率为45.4%。其中,仅今年年内到期的银行及其他借款约643.82亿元;一年内到期的短期债务共约790亿元;同期,不受限制的现金1470亿元,从目前数据上看,覆盖短期债务较为从容。

碧桂园为何突然被调至“垃圾级”

摄影:曾靖

而环顾行业,据第三方数据机构克而瑞统计,今年6月至7月,200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元,约占下半年到期量的61%。其中,民营房企还债压力尤甚,近两月整体到期债务约1178亿元,占总规模的67%。

过去一年,“回购”成为碧桂园应对市场波动、提振信心的主要手段。据不完全统计,自2021年12月以来,碧桂园已经累计11次回购公司美元债,总计金额5570万美元。其中,12月回购了两笔。进入2022年,碧桂园回购次数不断增多,6月15日的回购已是年内第9次。

碧桂园构筑的安全边界不止境外债。在2021年度业绩会上,公司总裁莫斌透露,截至今年3月30日,碧桂园年内已无境内到期债券,仅两笔可回售公司债共计40亿元。

在外部融资渠道方面,自去年12月以来,碧桂园已成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资,包括39亿港元的可转债、15亿元ABS以及10亿元公司债。今年5月,碧桂园在监管支持下,成功发行5亿元公司债,票面利率为4.5%。

从行业层面来看,相比碧桂园的负债水平,5亿元的额度只是杯水车薪,但信号意义较强。得益于近期地产“稳增长”的大背景,碧桂园是今年首批获得发债机会的三家民营房企之一。有消息称,接下来碧桂园还计划继续推进供应链ABS产品的发行。

不过,从目前整体融资开口来看,新的融资渠道并未完全向民营房企开放,新房销售市场仍在下行,新的出险房企还在增加。中国人民银行调查统计司原司长盛松成近期也表示,我国房地产业风险仍在持续,二季度大量房企的美元债到期,成为又一个风险点。

今年以来,寻求债务展期的房企已超过10家。中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,当前国内楼市销售没有明显回暖,金融机构对民营房企资金支持十分谨慎,行业整体融资环境依然严峻,预计未来还会有房企不得不加入债务违约阵营,民营房企融资艰难亟待修复。

构筑安全边界的同时,碧桂园仍在扩张规模,但节奏明显放缓。6月22日,郑州首轮集中土拍结束,龙湖、保利、越秀、万科和碧桂园纷纷入局。其中,碧桂园以起始价3.86亿元、楼面价3784元/平方米,摘得高新区一宗城镇住宅用地。

据第三方机构统计,在今年前5个月新增货值中,碧桂园以127.8亿元位居第24位;2021年同期,碧桂园新增货值却位居于百强房企第一位。而在前5个月的拿地额中,碧桂园以73.4亿元的拿地额位居第20位,拿地面积则不足100万平方米。

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