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深圳:稳妥处置恒大集团等房地产企业债务风险

今天上午,深圳市七届人大二次会议开幕。深圳市政府工作报告指出,按照市场化、法制化原则,稳妥处置恒大集团等房地产企业债务风险。

今天上午,深圳市七届人大二次会议开幕。深圳市政府工作报告指出,按照市场化、法制化原则,稳妥处置恒大集团等房地产企业债务风险。

深圳:稳妥处置恒大集团等房地产企业债务风险

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3373家庭抢购恒大楼盘!官方提示“审慎评估、审慎付款、审慎选购”

作为西部地区重要中心城市,成都人民的买房热情不曾消退,价格合适瞬间可以形成排队抢购狂潮。时隔两年后,3月30日深夜,成都一恒大楼盘突发取证公告,迅速引发本地各大微信群热议。

众多购房者一方面担忧恒大楼盘烂尾,一方面又加入这场抢购热潮。 证券时报·e公司了解到,成都该恒大楼盘开启预售仅两天时间,就有接近3400名棚改和无房刚需购房者通过资格审核。

竞争更为残酷的是,入围摇号名单最后一位幸运者属于无房刚需家庭第四顺位,其社保时长达到84个月(7年)之久,而更多涌入的普通资格家庭却连入围门槛都进不去。

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逾千套房源取证销售

3月30日晚上11点过,沉寂了一年半的成都恒大天府半岛公众号终于更新,不更则已,一更惊人。

具体来看,恒大天府半岛天纪小区项目位于成都市天府新区华阳天府大道南段2716号,本批次全部准售房源共1124套,面积约128598.69㎡。其中,约91㎡三室两厅一卫户型112套,约110~126㎡三室两厅两卫户型950套,约134~137㎡四室两厅两卫户型62套;75栋280套、76栋124套、81栋360套、82栋360套。

需要指出的是,此次购房报名登记只给了两天时间,即3月31日至2022年4月1日(每日9:00-17:00),公证摇号时间为4月4日,预计4月6日~8日选房,而小区交房时间则为两年后的2024年6月30日。

按照销售方式规定,若登记购房人数在当期准售房源数1.2倍以内(不含1.2倍),恒大将自行组织有序销售,自行组织销售按照棚改货币化安置住户、无房居民家庭、普通购房家庭的分类及先后顺序有序开展。当期准售房源中,225套用于棚改货币化安置住户选购,540套用于无房居民家庭选购,359套用于普通购房家庭选购。

不过,若登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的,全部房源优先向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售;若购房资格复核通过的无房居民家庭及棚改货币化安置住户总数不足房源数3倍的,则由已报名登记的普通购房家庭递补。全部无房居民家庭及棚改货币化安置住户选购结束后,若有剩余房源,则由普通购房家庭依序选购。

上述预售公告发出后,迅速在成都本地圈子“炸开了锅”,各大微信聊天群加班加急热议此事。

3月31日下午,就有成都本地楼市自媒体爆料半岛楼盘报名人数已经超过6000人,4月1日多个微信群流传报名人数超过1万人。

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针对该情况,证券时报·e公司记者于4月2日下午来到恒大天府半岛项目销售中心,尽管当时登记报名已经结束,但前往看房咨询的购房者仍络绎不绝。据该楼盘项目销售人员表示,所有登记报名购房者资料已经上传相关部门,但清楚具体报名人数,不过数量还是很多,基本可以肯定的是,普通资格的购房者大概率不能入围摇号名单。

02

3373户入围摇号名单

回溯到两年前(2020年3月11日),成都恒大天府半岛天纪小区项目曾取得预售证,该批次准售房源共360套,建面约110~122㎡,房源均价约12500元/㎡。

证券时报·e公司记者从售楼处了解到,多达11129人报名参与该小区摇号购房,这也是2020年春节新冠疫情爆发后成都首个摇号人数过万的楼盘。据成都购房通计算,当时普通购房者摇中概率仅为1.45%;据链家平台显示,两年前该恒大楼盘前几期项目二手房均价已经达到16000元/㎡。

2021年,在陷入巨大的债务危机后,全国恒大旗下项目频频停工,风险有多大自然不言而喻。

尽管存在诸多风险因素,但恒大天府半岛的购房者仍是趋之若鹜。

2022年4月3日凌晨,成都恒大天府半岛官方公众号正式发布登记购房人名册(复审名单),共有3373通过购房资格复审入围摇号,妥妥的三倍热盘、限售五年。

其中,棚改入围家庭数量为12户,无房刚需家庭有3361户。但需要注意到的是,最后一名入围摇号的幸运者属于第四顺位,其社保时长达到84个月之久。

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这就意味着,报名恒大半岛的购房者远远不止这3373户,普通资格家庭甚至连入围机会都没有,就算是无房刚需家庭,社保时长在84个月(7年)以下的购房者也同样无缘参与摇号。

成都购房者抢房热情可见一斑,现实的新旧二手房“剪刀差”利润空间,成为这个楼盘持续火爆的最重要核心因素。

● 据公告披露,此次恒大天府半岛7期项目商品住房,带装修价格为11487元~13917元/㎡左右(装修标准3228元/㎡),单价普遍集中在12500元/㎡附近。仅从价格来看,恒大天府半岛7期单价比前年3月批次10906元/㎡~13660元/㎡,仅有小幅波动,在如今动辄2.5万元、3万元单价的楼市面前那是“相当温柔”。

2021年8月4日,成都发布第三批次二手住房成交参考价,恒大天府半岛2期项目参考价被定为19496元/㎡,二手房与本批次新房的价格“剪刀差”不必多言。

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据房产中介透露,2021年11月之后,购房信贷开始宽松,放款速度明显加快,大量二手房源实现成交,天府半岛二手房真实成交价或许更高。

03

被列为重点风险项目

近期,互联网、微信等渠道又出现大量关于恒大天府半岛项目商品房销售的不实宣传、虚假承诺博取眼球、变相收取服务费等。

3月31日凌晨,成都天府新区房地产业协会还专门发布温馨提示:一、审慎评估,恒大天府半岛项目属于重点风险项目,购买房屋前应认真了解开发企业及项目商品房相关信息。同时,注意甄别相关信息真假,不要盲目跟风,审慎评估后再购买;二、审慎付款,项目商品房销售实行明码标价,在购房前,需留意销售现场公示,勿支付标价之外,任何未予标明的费用;三、审慎选购,充分了解在售房源信息,周边教育资源、公共交通及不利因素等。

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值得注意的是,与传统的购房登记不同,购买恒大天府半岛的客户,还需要在商品住房购房登记系统中,点击自销房源购房登记,选择区域“天府新区”,并输入预售证号510110202255227,才可进行登记。

在售楼部现场,证券时报·e公司记者也注意到,随处可见各种风险警示海报和标语,显然恒大也是想让各位购房者谨慎考虑再做出决定。

恒大天府半岛销售人员表示,7期项目所有预售资金,都会进入专门的账户,由政府监管、专款专用,只会用于项目的建设和交付。通俗点来讲,就是用这次购房者认购的资金,将这期项目盘活修完。在整个预售过程中,都是完全公开透明的,由政府部门监控,不存在任何所谓的第三方渠道。由此,所以部分中介到处宣扬的“茶水费”、“包拿房”等都是虚假信息,希望购房者不要上当受骗。

上述销售人员表示,本次开盘的是7期75、76、81、82号楼,主体建筑都已经完成,剩下的就是精装修等工程需要完善。此前几年,7期已经销售了部分住宅,除此之外还有楼底商业等待售。

从天府天府半岛总体来讲,还规划有8、9、10期项目,其中9期是教育用地,目前都尚未开工建设;著名的3期“三叶草”及部分别墅、商业都还没开始销售,天府半岛这个大盘还有很多值得盘活的价值。

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“网红盘”频引抢购潮

2021年最后一天,成都市住建局放出3张预售证,岁末年初楼市演义持续进行。

其中,雪松雅居乐IN天府项目为主城区难得的新盘,这是2021年3月以来的第三批次取证,数次取证批次均出现了3倍熔断的火爆局面,购房者热情高涨。1月19日,雪松雅居乐IN天府公布了最新批次报名人数,本批次再次3倍熔断,1585组购房者复核通过,最低13个月社保入围,中签率约33%。

1月23日,雪松雅居乐IN天府正式选房,彼时,证券时报·e公司记者在现场看到,整个售楼部早已是开启“人从众”模式。摇号排在前列的购房者,那是喜笑颜开、红光满面,排名300名后的心神焦虑、坐立不安。 尽管该项目两大开发商雅居乐和雪松正在打官司“扯皮”,但是大多数购房者相信这并无大碍,尤其是投资客看来,买到就是赚到,几年后一转手,轻松浮盈上百万。

当时,一位刚需成都购房者对记者表示,现在成都的房价越来越高,很多主城区新盘单价都在挨边3万元附近,总价更是动辄300多万元以上,这对普通工薪阶层刚需根本难以承受。IN天府楼盘200多万的门槛,对自己家庭来讲相对更为现实,但这种盘必然是拼运气抢。

就在恒大复审名单刚刚出炉后,2022年4月2日,成都新房市场再次释放另一神盘取证——位于龙泉驿区洛带镇的华侨城融创春风十里。

据悉,本批次华侨城融创春风十里1218套房源取证, 共计推出1~6栋建面约77~137/㎡,全清水交付,单价4208元~5184元/㎡,项目登记时间为2022年4月3~4日。如此房价恍如“重回10年前”,登记购房首日,该楼盘售楼部便被围得水泄不通。

不仅低价盘如此,在巨大利益预期的驱动之下,豪宅也能成爆款产品。2020年12月18日,时隔4年时间,成都万科公园5号终于再度取证,一次性推出了16栋、9-22F住宅,共831套、配置189㎡、215㎡、260㎡三种户型,带精装均价2.42万/㎡,套均总价约527万,这在成都市场算是标准的豪宅。

彼时,参与该楼盘摇号购房符合条件的入围人数达到1753人,1748家无房刚需家庭报名,另有5户棚改居民。按照当时摇号购房规则,以具备项目所属行政区、当地社保等条件来排序,位列刚需无房第一位的购房者连续缴纳社保时间长达320个月(约27年)。

2022年2月14日,成都高新区一套高级住宅通过司法拍卖,最终以超过1100万元的价格成交。这套房源于2020年12月“摇号”销售,当时同户型房源最高售价在630万元左右。2021年6月29日,这套房源才完成备案,目前还属于在建工程,尚未交房。

换句话说,成都这套豪宅业主还未经“过手”,就在短短8个月时间里,轻松赚得近500万元的溢价。

05

政府忙打补丁抑制炒房

近年来,成都多次出现万人抢购同一小区的“网红新盘”,购房者竞争异常激烈,无房刚需也难以中签。

尽管“房住不炒”深入人心,但成都楼市仍常常被当地资金火热追捧,很多人将“摇号购房”作为改变命运的赚钱捷径。本着买到就赚到的心理,造成一些性价比高的热盘仍然一房难求,真正的无房刚需购房者难“安家”。

当然,成都市也一再强调坚持“房住不炒”的定位,相关部门也在不断努力,多次查漏补缺、完善抑制炒房的政策,严防炒作行为。

● 鉴于上述情况,2021年3月22日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从土地供应、房地价联动、住房保障、法拍限购、二手房成交参考价格机制、银行信贷等多个方面,进一步加码对成都楼市的调控力度。

针对“网红新盘”火爆情况,上述《通知》还要求,加强住房交易管理。具体规定为,登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目,所购商品住房限售期限由3年延长到5年。所谓“人房比”,那就是某个新盘登记购房人数和当期房源数的比例,而本文提到的万科公园五号就属于3倍热盘,5年限售。

此前,部分不法中介机构利用成都市“法拍房”未纳入限购限售范围进行恶意炒作,个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象时有发生,变相规避限购政策。但随着新政的实施,该漏洞有望被堵上,《通知》规定的主体包括自然人、法人和非法人组织。

根据2021年3月的这份《通知》,成都市首次明确,将法拍房首次被纳入限购及限售政策范围。依据合同约定方式取得成都市住房的主体,以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体,均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。通过司法处置和股权转让取得的开发项目的受让人,应按照原土地出让合同和履约协议约定开发条件进行开发,并按照调控要求销售住房。

在司法拍卖的实践中,竞买人应对自身是否符合本市住房限购政策承担相应后果,一旦司法拍卖成交裁定文书下达,竞买人因不符合本市住房限购政策不能过户,须自行承担毁拍的法律后果。

从理论上讲,这系列的政策一定程度上打击了部分投资购房者抢网红盘热情,却也并不意味着普通购房者“上车”的几率增大。

深圳:稳妥处置恒大集团等房地产企业债务风险

根据成都购房通数据统计显示,成都二手房市场有了明显回暖趋势,2022年3月,当地二手房月度成交量重回万套大关,已经达到1.39万套,创下一年多来的新高。

有购房者对记者表示,2021年,很多人说成都楼市进入寒冬,但这需要就具体项目来看。随着国家对房地产的调控深入,那些拿地价高的高价盘自然门可罗雀,但成都有炒房意图的购房者比比皆是,他们只是在等机会潜伏下手。目前来看,成都楼市还没到需要放松限购的时候,如果真的对楼市进行松绑,那无房刚需家庭更难买到房。

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