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二度跌入债务困境,这位潮汕房企大佬还能绝处逢生吗?

撰文/ 《财经天下》周刊作者 李逗编辑/ 董雨晴“我们真的运气不错。”2020年佳兆业中期业绩发布会上,佳兆业创始人郭英成笑得很开心。在谈到深圳建设先行示范区时,一向严肃的郭英成,难得喜笑颜开。去年8月,郭英成与任正非、马化腾、马明哲、王传福、许家印等人,被评为“深圳特区40周年最受尊敬40位企业家”。但没人想到,仅仅1年之后,“运气很不错”的郭英成,还要再为“活下去”继续发愁。

撰文/ 《财经天下》周刊作者 李逗

编辑/ 董雨晴

“我们真的运气不错。”

2020年佳兆业中期业绩发布会上,佳兆业创始人郭英成笑得很开心。在谈到深圳建设先行示范区时,一向严肃的郭英成,难得喜笑颜开。去年8月,郭英成与任正非、马化腾、马明哲、王传福、许家印等人,被评为“深圳特区40周年最受尊敬40位企业家”。但没人想到,仅仅1年之后,“运气很不错”的郭英成,还要再为“活下去”继续发愁。

二度跌入债务困境,这位潮汕房企大佬还能绝处逢生吗?

(图/视觉中国,佳兆业创始人郭英成)

2021年11月初,身在中国香港中环四季酒店的郭英成,日子已经开始不顺心。先是佳兆业被债券机构下调评级,而后又遇到数百位投资者的理财兑付,股债双杀等,一系列经营下滑的信号,让佳兆业陷入舆论的水深火热中。

2014年,佳兆业集团曾有过同样的危机,并由此停牌3年,2017年才重归资本市场,因此有了“不死鸟”之称。如今,随着理财产品的兑付危机,佳兆业又重新来到了命运的转折点。

这一次又到了佳兆业展现“运气”的时刻。

11月24日,佳兆业集团在港交所公告称,已就本金额约10.97亿元理财产品实施偿还措施,公司申请于11月25日恢复交易。

11月25日早间约9点,佳兆业再度发布公告,表示向其发行的2021年到期的年息6.5%优先票据的合资格持有人提出交换要约及同意征求,也就是说对下月到期的美元票据提前采取了行动。

消息发布后不到半小时,佳兆业集团股票复牌,股价应声而涨,涨幅一度逾20%。

尽管困局重重,但郭英成或许是属于不服输那派的,他明确表态称“不躺平”,主动解困的郭英成这一次能让佳兆业松上一口气吗?

理财兑付“危机”

今年以来,房企暴雷声不断,继恒大、新力相继暴雷后,10月初花样年的“躺平违约”,又让美元债市场神经变得异常敏感。而高度依赖美元债的佳兆业,成了第一批中枪者,但它的行动也快。

在“理财危机”爆发20天后,佳兆业公布了最终的理财兑付方案。

11月22日晚间,佳兆业发布了一则关于《锦恒财富产品兑付方案》公告,披露了理财产品的最终兑付结果。根据最新的方案显示,佳兆业对投资人采用分期兑付的方式,陆续兑付本金及利息;针对投资人到期的本金,到期当月兑付10%,此后每3个月兑付10%。

20天前,这则3亿元的理财兑付危机,一度让潮汕房企佳兆业陷入资金流动性困局中。11日4日上午8点,佳兆业在深圳的办公地——深圳嘉里中心,聚集了近500位投资者。他们是来寻求理财产品的兑付方案的,涉及理财金额达约127亿元。

投资者聚集的起因其实也很简单,是这笔3亿元的理财逾期引发了连锁反应。该理财产品由锦恒财富发行,底层资产为佳兆业项目,且由佳兆业集团担保,原应在10月底兑付,但截至到期日,投资者没有收到兑付本金和利息。

焦虑的投资者们这才来到了佳兆业办公大楼,把办公室围了个水泄不通,他们要求管理层给出兑付方案,解答资金质疑。当天下午,佳兆业行政总裁麦帆等一众高管紧急召开投资者会议,忙不迭地安抚投资者。

沟通会上,麦帆诚恳地交代了理财兑付受困的前因后果,他表示,截至10月下旬,佳兆业账上仍有241亿元现金,但为受限资金;还有超120亿元在途资金,为售房尾款。资金到账后需要流入银行监管部,确保银行能还本付息和保交楼。因此,佳兆业认为自己只是流动性出现了一些问题,属于“阶段性的难以为继”,不是资不抵债。

而对于这次3亿元的兑付难题,麦帆在接受媒体采访时解释道,10月29日,佳兆业位于深圳坪山的燕澜和鸣项目开盘,销售回笼了约12亿元,原计划用这笔预售款兑付到期的理财产品,“但(这笔钱)一进入银行监管账户即刻被冻结”。

没成想,这次理财逾期事件愈演愈烈,久居中国香港、“人在医院”的郭英成闻风而来。他急忙电话连线现场投资人说道,“给佳兆业时间,有能力和办法偿还。”而在投资者不断要求有详细安排后,郭英成回答将在下午给出方案。

如今,随着佳兆业兑付方案的正式出炉,投资者的焦虑也随之得到缓解。佳兆业表示,“理解并已与部分投资人代表沟通,将视资金筹集情况并按有利于投资人的原则逐步优化兑付方案,包括安排提前兑付。目前10月、11月到期的产品,第一期兑付11月22日已经到账。”

烂尾楼之王的发家史

尽管公布了兑付方案,但对于郭英成而言,危机还没有完全度过。理财产品引发的一系列资金流动性困境,仍在等待解决。

这并不是郭英成人生中的第一个“至暗时刻”。潮汕大佬郭英成的人生,经历过不少大起大落。

1999年,郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟一手创办佳兆业。从公开报道来看,很少有人知道郭氏三兄弟是如何发迹的,仅从郭英成接受媒体报道时说过:“在未搞房地产生意之前,我们在潮汕一带做贸易及工业生意,因为见同乡搞房地产生意有声有色,所以自己也参与其中。”

1999年,郭英成拿下的第一个项目“桂芳园”,让佳兆业一炮而红。这个项目原本只是一个位置偏远、人烟稀少的烂尾楼,但郭氏三兄弟却将其打造成了布吉第一个大型社区,一时间市场反响哗然。自此之后,郭英成将“桂芳园”的成功经验,复制到了深圳、广州等地的大型烂尾,走出了一个城市更新的道路,有了“旧改之王”的美誉。

旧改项目,让佳兆业坐上了时代发展的快车,短短11年就晋升到规模房企百亿俱乐部。但也引发了另一个隐患:政商关系过于密切,致使郭英成坠入贪腐风波。

2014年,因卷入贪腐案件,郭英成一度传言被扣押,佳兆业深圳预售的众多楼盘房源被锁,现金流迅速枯竭导致债券违约,随即陷入困境。那一年,佳兆业债务高达650亿元,一年内到期的债务高达300亿元。

为缓解市场疑虑,郭英成家族甚至宣布退出佳兆业董事会,还曾计划把资产卖给融创,离成功卖身只有一步之遥。后来,在老乡生命人寿的驰援下,佳兆业资金得到补充,被锁房源逐渐解锁,得以转危为安,也顺势搭上了楼市上行期的顺风车。

风雨飘摇7年后,如今,佳兆业再遇兑付危机。而与上一次的危机不同,佳兆业此次的债务问题引爆得十分突然。今年中期业绩发布会上,佳兆业管理层才高调公布,佳兆业成功从“黄档”降至“绿档”,账上现金近500亿元。但随着10月份,评级机构纷纷下调房企评级,佳兆业的流动性危机也被引爆。

10月27日,惠誉下调佳兆业长期外币发行人违约评级(IDR),由“B”下调至“CCC+”,高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”;10月28日,标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级,评级展望为负面。

11月4日,地产企业遭遇股债双杀,佳兆业12月7日到期美元债每1美元面值跌15美分至47美分,股价更是大跌15%。

资产还有余粮

兑付方案公布后,等待郭英成的另一个更大难题在于,即将到期的美元债偿付问题。

一直以来,借新还旧都是房企们维持债务平衡的主要模式,但随着机构对其评级的不断下调,佳兆业想要再次借助美元债融资,变得异常困难。

而受部分房企美元债违约影响,资本市场对房企的信心迅速摧毁,国际评级机构穆迪更是在四周内,密集下调了32家房企评级,堪称史上之最,让房企们的美元债再融资之路几近封堵。

作为美元债大户的佳兆业,成为首当其冲的“受害者”。今年上半年,佳兆业境外债发行所得款项达到163.38亿元,达到了去年全年的80%左右。Wind数据显示,目前有三家地产企业的存量美元债规模超过百亿美元,分别为恒大、佳兆业集团以及碧桂园,其中佳兆业集团以122亿美元位居第二。

美元债融资艰难下,如何缓解当前的资金困境?郭英成的办法是“卖卖卖”,努力变现手中优质资产,缓解流动性紧张的局面。

“资产买卖、资产处置我们都非常赞成,佳兆业的资产大部分布局在深圳和大湾区,质量优良。”郭英成说道,希望投资人相信该公司有能力、有责任解决问题。

11月8日深夜,佳兆业发出声明,称“正加快优质资产处置,回笼资金兑付财富产品”。声明中还给出了4个解决措施:更合理的理财兑付方案、卖优质资产、抵押资产和加快销售回款。

好在佳兆业账面上的资产质量并不差。就在佳兆业暴雷的第二天,便有市场消息传出,华润置地等国企正洽谈介入佳兆业部分深圳旧改项目。不过,华润方面很快否认了这则传闻。

而根据市场信息,佳兆业原定出售的18个项目已经扩大至25个,保守估计总价值将达到1000亿元以上。“公司在深圳有95个旧改项目,总货值约为6000亿元。”佳兆业管理层表示。

转让旧改项目,被佳兆业视作此次度过危机的一大底牌。与此同时,佳兆业也在通过出售资产、降价促销、抵押资产等方式,力求度过危机。早在2021年10月3日,佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权,进行融资。另据媒体报道称,佳兆业在为中国香港两处住宅地块寻找买家。

出售旧改、多元化业务等,是郭英成应对当前资金困境最便捷的方式。但面对下行的市场环境,郭英成能否再次绝处逢生,他的运气还会不会继续好下去,答案还要再等一等。

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