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逆势豪掷600亿买地,房企艰难时刻杀出一匹黑马

房地产市场变幻莫测,在杭州购房者深度认可的绿城、滨江、融创三大房企品牌中,如今融创为应付债务焦头烂额;业内心中的“白月光”绿城,也自创始人宋卫平淡出后,在杭州本土人士眼中已“泯然众人”。看起来,曾经的“千年老二”滨江集团似乎扛起了浙系房企的大旗,成了这轮下行周期里的赢家。但事实果真如此吗?

房地产市场变幻莫测,在杭州购房者深度认可的绿城、滨江、融创三大房企品牌中,如今融创为应付债务焦头烂额;业内心中的“白月光”绿城,也自创始人宋卫平淡出后,在杭州本土人士眼中已“泯然众人”。看起来,曾经的“千年老二”滨江集团似乎扛起了浙系房企的大旗,成了这轮下行周期里的赢家。但事实果真如此吗?

逆势豪掷600亿买地,房企艰难时刻杀出一匹黑马

中国的房地产行业还没有完全脱离煎熬期,一点风吹草动就容易草木皆兵。这点,从开发商的拿地意愿上可见一斑。

土地,作为房地产开发商最重要的生产资料,现如今,却被更加谨慎、理性地对待。中国指数研究院数据显示,2022年1-5月,TOP100企业拿地总额4681亿元,拿地规模同比下降64.7%。

且相较于央企,民营房企受制于债务压力,更不敢在土地市场贸然加码。但就在房企普遍如履薄冰的时候,杭州本地民营房企杭州滨江房产集团股份有限公司(简称“滨江集团”)却以单月豪掷超180亿元买地,震惊业内。

数据显示,从今年前五个月的新增土地货值排名看,华润置地、滨江集团和绿城中国分别以634亿元、592亿元和565亿元占据榜单前三位。

作为仅次于央企华润的拿地“猛将”,滨江集团是极少数依靠押注单一市场,成为拥有千亿年销售额的全国百强房企。尽管在2021年,该公司销售额达到1691亿元,但在过去很长一段时间里,滨江都跟在“老大哥”绿城中国身后,声名不显。

甚至在全国房企纷纷涌入杭州市场那会儿,招架不住外来势力进攻的滨江集团还曾一度因保守掉队。2015年前后,这家深耕杭州市场的房企也曾尝试走出杭州,向深圳、上海等一线城市扩张,但最终都无功而返。

业内对滨江集团的评价自此出现两极分化——喜欢它的人,把它视为杭州的房企标杆;同时外界也质疑滨江有限的对外扩张能力,支撑不起它的勃勃野心。

2022年,是滨江集团“三十而立”之年,也是创始人兼集团董事长戚金兴整60岁的年头。半个月前,戚金兴对外表示,未来5至10年是滨江最好的发展期,也是其本人综合能力最强的时期。

只是市场还很不放心。面对当前的房地产行情,滨江集团逆流而上,真的踏准市场节奏了吗?偏安杭州一隅,能否让其一劳永逸?

单月豪掷180亿

5月26日,滨江集团发布公告称,提请股东大会批准项目公司向合作方股东提供财务资助合计不超过186.2亿元。在此一周前,该集团董事会刚刚通过决议,一天内成立了4家地块项目公司。种种“豪横”举动,无不透露出“要大干一场”的信号。

今年上半年,在同行们捂紧钱袋子,经常缺席土地拍卖会时,滨江集团先是豪掷186亿元在杭州首轮土拍中拿下11宗地块,5月初又斥资57亿元接盘出险房企阳光城位于浙江永康市经济开发区的6宗地块。这意味着,短短1个月内,滨江将17宗土地收入囊中。

据中指研究院统计,TOP100企业前4月拿地总额3626亿元,拿地规模同比下降55.9%。而滨江集团,1月至4月以累计新增货值575亿元排在全国房企榜首。

与一年前杭州首批集中供地时的担忧心情不同,近两个月来戚金兴大笔投资,引起了市场和投资者的注意。一向低调的滨江,为何在鹤唳风声的2022年选择逆势扩张、积极并购,背后到底在打什么主意?

要知道在一年前,戚金兴对土地市场还非常悲观,认为“努力做到1%至2%的净利润水平”就很不错了。但在今年5月召开的2021年业绩会上,面对投资者对滨江逆势拿地的疑问,戚金兴一反前态,称拿地是基于对杭州房地产市场可持续发展的信心,“公司今年拿地利润率整体高于去年,平均净利润率在8%左右。”

不过,有业内人士认为,这个利润水平可能是保守估计,实际可能会超过8%。一位杭州房企人士告诉《财经天下》周刊,今年一批次集中供地中,滨江的运气并不算好,11宗地中仅1宗是摇号中标;5宗是不足封顶获得的;另外5宗,商业地块较多或是未来社区地块。

在该房企人士看来,滨江能拿到这么多的土地,与拍卖规则的调整有一定关系。据悉,今年杭州首创了“次高报价者得”,即当竞拍地块达到10%溢价后,将直接转入一次性报价环节。一次性报价环节中,若有2个及以上有效报价,即有效报价中金额第二高报价为竞得价。

这意味着,单打独斗比不上抱团取暖。据业内人士介绍,按照新的规则,最高价肯定没人想投,因为房企都是交了巨额保证金来参加土地拍卖的,不是来“自杀”的,“如果以小团体的形式,在出价的时候直接拉到最高,其余都往第二高的价格去投,那么小团体中,肯定会有盟友参加摇号或是直接中标。”

一位接近滨江集团的杭州房企土地投资部人士透露,滨江今年拿到的11宗土地基本没有全自营的,都是合作,而且是抱团参拍摇号。“有些土地至少有2家企业合作,多的能有5家联合,从一开始就绑定。”

《财经天下》周刊还注意到,前两年,滨江集团在浙江省全覆盖布局,而今年更多在看杭州的机会。一位熟悉杭州楼市的人士表示,由于限价,杭州核心地段市场“倒挂”现象较为普遍,即同地段二手房比新房价格高得多。“2021年杭州一系列政策推行,二手房销售受到影响,但核心地段新房几乎不受影响,都是期房就售空,且摇号中签率并不高。”

并且近年来,互联网电商的发展吸引了大波人才,杭州人才引进量居全国前列。只要不断有人口流入,就不怕没人买房。但滨江集团营销员工也坦言,整体市场行情下行,销售有一定压力,只不过杭州人口一直向内流入,也让滨江拿地充满底气。

对杭州未来楼市的看好,以及在本土积累的庞大客户群,滨江集团才敢毫不犹豫地加大赌注。但在当地业内人士看来,找到靠谱的盟友,抱团拿地并非易事。滨江能如此顺利地做到,与掌门人戚金兴的行事风格息息相关。

逆势豪掷600亿买地,房企艰难时刻杀出一匹黑马

(2019年,上海,杭州滨江集团开发滨江楼盘公园壹号楼盘 图源:视觉中国)

老板是何来头?

1962年出生的戚金兴是杭州本地人,最早曾任杭州市江干区乡镇企业局科长。1992年,他拿着借来的8万元,带着6名员工开始筹建一家集体所有制的房屋开发单位——滨江房屋建设开发公司。

1996年,杭州滨江房产集团有限公司成立。1999年,滨江集团开始改制,以戚金兴为代表的管理层买下了公司60%股权,之后的两次增资,江干区国有资产经营管理公司持股比例被稀释至8%。2006年,戚金兴又买下了这8%的股权,滨江集团彻底成为一家民营地产公司。

2002年,滨江凭借开发金色海岸豪宅项目,一战成名,杭州楼市也因此进入豪宅精装修时代。此后,金色家园、金色海岸等项目相继面世,更加奠定了滨江集团在杭州的地位。2008年,滨江集团在深交所上市,成为国内最早一批登陆A股的房企。

但没人能想到,创业之初,戚金兴一直在经历没钱、没人、没土地的窘境。这也使他想到合作建房,直到今天,也成了滨江集团的经营底色。据行业人士透露,房企们愿意跟滨江绑定的最大原因是戚金兴肯让利。据悉,滨江集团在合作项目中的持股比例都不高,大多数为20%,最低只有10%,最高也不过40%。

一位在杭州负责土地投资的房企人士刘明与滨江集团有过几次合作,在他看来,戚老板能在杭州呼朋引伴,与他的性格和管理手段不无关系。“戚老板基本不筛合作伙伴,只要能一起赚钱,谁都行。而且滨江付款很及时,都是现金支付。”

《财经天下》周刊获悉,在与滨江合作的企业中,不乏兴耀、建杭、中豪等与滨江关系密切的“老伙计”,也有拍地过程中直接敲定的“新盟友”。

刘明说,像中豪、通达、杭州湾等公司,都是跟着滨江集团一起发展起来的,这些企业的老板都曾是戚金兴的“小老弟”,现在在各自领域发展很好。“许多合作单位愿意跟着戚金兴,就是因为戚老板愿意给利润。”而且,由于滨江在杭州具有强大的品牌影响力,有些项目不用做营销就能快速去化,合作者也纷至沓来。

数据显示,2021年滨江集团全口径销售额1691.3亿元,但在权益销售额方面,该公司仍未达到千亿规模,2021年仅为871.5亿元,权益销售比仅为51.53%。

2019年,滨江集团首次跨入千亿规模。但由于该公司长期采取合作方式经营项目,其销售额也经常被外界质疑“注水”。

不过,戚金兴并不在乎这些言论。2017年,杭州市场一直以来的“绿城第一、滨江第二、万科第三”格局被打破,绿城让出多年杭州销售冠军的位置。戚金兴曾说,“既然格局打破了,滨江就必须争第一了。不然对不起我的团队,他们兵强马壮,战斗力强,我必须给他们争夺荣誉的机会。”

其实在创业近20年的时间里,戚金兴一直低调地排在绿城中国创始人宋卫平的身后。当年融创收购绿城失败后,外界直言最高兴的是戚金兴。因为宋卫平归来,戚金兴不再孤军奋战,有所依附,浙江品牌可与外来巨头抗衡。而有宋卫平的绿城在前,滨江也更安全。戚金兴也说,有宋卫平在,“他风风火火,我就躲在他后面——他的高调显得我低调。”

如今,这个杭州房企的“千年老二”似乎要扛起“浙系”房企的大旗了。

“滨江是少数在废墟中真的活下来的民营兄弟。”一位资深地产从业者感慨道,在他看来,滨江在这轮周期下能活下来的原因在于没大举扩张、也没玩高周转,“不过,像这种小而美、中而美的房企在其他省市也有,只是都没上市罢了。”

多位杭州房企人士向《财经天下》周刊表达了对戚金兴经营方式和管理手段的肯定,在普遍裁员、降薪的房地产行业,滨江集团的团队离职率保持低位。事实上,直到2021年,该公司员工人数仅有1644人。

“总部就几十个人,戚金兴身边的人都是跟了他二十多年的。好在没怎么加杠杆,而且合作代建多,自己出资少,基本不出浙江省,所以公司还算稳健。”在上述房企人士看来,滨江的模式,很多房企学不来,它能够用绿城1/5的人力,将成本压低10%。

逆势豪掷600亿买地,房企艰难时刻杀出一匹黑马

(杭州滨江集团董事长戚金兴 图源:视觉中国)

为何走不出浙江?

走不出浙江,一直是外界对滨江集团最大的诟病。

2018年,戚金兴在接受媒体采访时评价滨江上市十年的表现,称“充其量算合格”。这谈不上是一个满意的评价。在他看来,那些年的保守谨慎和踏错节奏让滨江错失了不少机会。尽管滨江的负债水平一直保持在行业低值,但没能把企业规模拉大,始终让戚金兴感到遗憾。

2008年,房地产行业向好,滨江集团却只拿下3个项目。之后的两年,滨江拓展到三四线城市,但花了三年半时间才消化完毕。2014年,完成去化一身轻的滨江,再次谨慎起来,为保持现金流和销售量,降低贷款与负债。

但到了2015年前后,戚金兴决定提速,尝试走出杭州舒适圈,向深圳、上海等一线城市拓展,但由于人员精简,不能支撑跨省管控,管理半径一大,企业就支撑不了,几度陷入突围困境。

离开大本营之后,滨江集团“水土不服”得厉害。2015年底,滨江联合平安不动产以34.65亿元竞得上海宝山区一宗地块,没想到遭遇调控,这个项目被套了好几年;2016年深圳龙华旧改项目,也因政策原因被按下暂停键,滨江退出了项目,并且向合作方借出的11.6亿元也打了水漂,导致2019年滨江计提了7.24亿元坏账。此外,上海湘府花园项目也出现类似纠纷。

尝试走出浙江失败后,滨江再次回到杭州,并加大拿地力度。2021年,滨江新增38个项目,35个分布于浙江,其中杭州有18个。此外,截至2021年底,公司土地储备中,杭州占60%,宁波等二三线城市占25%,外省仅占15%。

“滨江确实很少走出浙江,南京,广东有个别项目,但是都没有扩出去,最近更是杭州都不出。”杭州一位房企人士直言。

在刘明看来,水土不服的原因在于“玩不过同行的高周转”。据他透露,滨江目前仍是较粗放的人管项目模式,制度化或信息化滞后。“滨江团队都是老员工,合作的是老施工单位,使用老工法工艺,所以很少出错,这也是滨江人均效能高的原因之一。”

但他同时表示,因为制度不全,招标或是成本管控上还是很粗放的,一旦出现新管理者和新的施工单位,对滨江没有足够的经验及熟悉度,就容易出错,舞弊案件会层出不穷。

在5月份的业绩会上,戚金兴表现出对杭州市场极为看好。他说杭州是全国少有的几个供需平衡的城市。人才的流入,也支撑了房地产市场平稳健康发展,滨江在杭州市场份额这几年都保持在10%左右。

但有投资者提出异议,认为如果永远偏安一隅,浙江市场是否足够大,能支撑滨江一直领先?以及走向省外,滨江能力是否存在明显短板?对此,戚金兴只以“向同行借鉴学习”“省外与合作方优势互补”等模糊言辞回应。

在刘明看来,如果在杭州市场,滨江都做不下去了,那么其他房企更做不下去;如果杭州市场都不行,其他城市会更糟糕。不过,他也表示,从长期来看,杭州的经济发展还有待进一步观察,在企业裁员的背景下,楼市风险依然存在。

对于一家企业的掌舵者来说,选择哪种经营战略,往往是一个辩证取舍的过程。是求稳、求快、还是求规模,考验的是老板的智慧和决断。戚金兴给出的答案是,在行业下行期,保住规模,守住大本营。

但在行业人士看来,滨江集团未来最大的风险,一是成也戚金兴,败也戚金兴;二是成也杭州,败也杭州。

(应采访对象要求,文中刘明为化名)

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