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美的置业(03990)港股分析 毛利率大幅下降

  “工资是工人劳动的报酬,利润则是资本家节欲的报酬。”  英国著名古典经济学家纳索·威廉·西尼尔在《政治经济学大纲》中提出节欲论,抛开其在书中关于劳动、生产资料及生产费用的讨论不谈,仅从字面来说,这段话或许可以用于形容美的置业控股有限公司(简称“美的置业”,03990.HK)的近况。

“工资是工人劳动的报酬,利润则是资本家节欲的报酬。”

英国著名古典经济学家纳索·威廉·西尼尔在《政治经济学大纲》中提出节欲论,抛开其在书中关于劳动、生产资料及生产费用的讨论不谈,仅从字面来说,这段话或许可以用于形容美的置业控股有限公司(简称“美的置业”,03990.HK)的近况。

美的置业(03990)港股分析 毛利率大幅下降

仅就2021年观察,美的置业在拿地方面有些“纵欲”了。

近五个月频频高溢价拿地,是否物有所值?

1月25日,美的置业竞价69轮,以总价31.18亿元竞得浙江金华义乌北苑街道国贸大道与机场路交叉口北侧地块一,25009元/平方米的楼面价代表着77.34%的溢价率。

义乌市近年房价一路飙升,已吸引众多房企注意。一位金华地区房地产行业人员向《投资者网》表示,早于2020年9月,同属义乌北苑街道的湖塘西地块,便以楼面价31026元/平方米、14.89%的溢价率成交。在今年义乌“限地价、竞配建”后,4月30日同属北苑街道的春晗路与宾王路交叉口西南侧地块成交,虽成交楼面价为27559元/平方米,但溢价率仅35.9%。

虽然义乌市成为房企必争之地,成交楼面价也屡屡“惊动”市场,但美的置业77.34%的溢价率是否物有所值,还需待时间检验。

3月3日,美的置业以3.03亿元竞得广东惠州编号惠公易土博罗[2021]007号1宗商住用地,地块位于博罗县龙溪街道结窝村委会下径与桥下地段,楼面价约3535元/平方米,溢价率53%。

东莞限购等政策之后,与东莞“一桥之隔”的惠州市博罗县迎来房价红利。但博罗县的“东莞效应”似乎只照顾到了博罗县西南部,即靠近东莞市的石湾镇。

在石湾镇一宗地块以一倍以上的溢价率成为惠州新地王的同时,向东仅约20公里的长宁镇却屡屡以底价成交,甚至仅在数月前,长宁镇1宗61亩商住地因于2020年10月流拍,再次挂牌,楼面起价下降约9%至2401元/平方米。而美的置业竞得的龙溪街道结窝村委会地块,则更是在石湾镇以东约30公里的车程。

4月19日,美的置业以78.67%的溢价率摘得江苏徐州彭祖大道北、徐贾快速路西商住用地。历经792轮竞拍,美的置业35.52亿元拿下当日“标王”,楼面价约9366元/平方米。

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该地块之所以受到十余家房企近800轮的争夺,主要原因之一是该地为近年徐州市难得的大面积土地,建筑面积接近38万平方米。据悉,该地块5347.74元/平方米的起拍楼面价比区域内现任地王成交楼面价还要高:前任地王成交楼面地价才4478元/平方米。

次日,公司又以24.54亿元竞得浙江省绍兴市镜湖新区高铁北站D2地块,成交楼面价17669元/平方米,溢价率21.85%。4月26日,广州首批集中供地中,2021NJY-2南沙区横沥岛中轴涌以南地块被美的置业以17.89亿竞得,溢价率2.9%。

4月30日,宁波慈溪市采取“限地价,竞配建”形式出让土地,美的置业以10.24亿元的上限价格摘得新潮塘4#地块,楼面价11167元/平方米,溢价率29.79%。竞配建住宅面积16000平方米,占建筑面积约17.45%。

5月8日,温州市级未来社区试点项目:洞头区,美的置业18.07亿元的封顶价格拿下温州市半岛一期E-08-03、E-12-01地块,楼面价5719元/平方米,溢价率29.82%,竞报安置性商品房面积5200平方米。

据《投资者网》不完全统计,于2021年不到五个月的时间,美的置业已至少花费约140.27亿元扩充土储,这相当于公司2020年前六个月营收的67%。在公司2020年净负债率连续四年下降,且降幅接近10个百分点的趋势下,拿地如此凶猛的美的置业还有“余粮”吗?

针对美的置业拿地考量及今年发展方面等问题,《投资者网》致函公司公共关系品牌部门,但未收到相关回应。

现金余额成未知数,“守不住”的毛利率下行

在大手笔拿地的同时,美的置业或许已经感受到盈利的压力。根据公司2020年年报,期内营收524.84亿元,同比增幅超过27%,而毛利却下降10.37%至116.58亿元,整体经营利润更是仅有65.32亿元,同比下滑17.35%。期内毛利率约22.2%,较2019年同期下降约9.4个百分点,公司称主要原因为销售成本的上升带动所致。

在美的置业2020年业绩发布会上,执行董事兼首席财务官林戈表示:“三道红线”是非常好的政策,让公司控制好自身的“油门”。目前在三道红线监管下,公司只有资产负债率不达标。公司计划在2023年能够全部达标,实现绿档。

换句话说,美的置业整体负债水平只会宽松,而不会更紧。即使公司2020年平均融资成本仅约5.33%,新增贷款加权平均实际利率更是仅有4.91%,但美的置业将于何种程度运用低融资成本的优势,还是未知数。

2020年,美的置业通过新增长期借款归还存量短期借款,使公司期内银行借款及债券融资占比达到83%,一年内到期有息负债占比21%。对此,诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《投资者网》表示:“企业适当争取长期资金,延长还款期限,能适当缓解短期资金流动紧张的问题。但是用长期借款逐步替代短期负债,一方面由于长期借款限制条款较多,可能会限制企业的经营活动,加之房产企业回笼资金周期较长,一定时间内仍然不能有效缓解流动资金紧张的压力;另一方面,长期借款需要定期偿还利息费用,若公司盈利较差时,定期的利息偿还能力较弱,长期借款的资质受限,资金的流动性压力也可能将会增大。”

梁楠进一步称:“长期借款融资相对于短期借款来说,虽然能适当加快融资速度,延长还款期限,但由于长期借款的限制条款较多,可能会限制企业的融资活动和投资活动,另外融资金额有限,融资成本较高,比重较高一定程度上增加了企业的财务风险,也增加了企业付本还息的压力。总体来说,企业应将资金投资到收益较高的项目中,提高公司经营的收益率,权衡资产的收益性和流动性两方面来选择合适的融资方式。”

截至2020年12月31日,在美的置业586.4亿元的借款中,短期借款约122.55亿元,长期借款达到463.85亿元。与公司122.55亿元的短期借款相比,185.95亿元的现金及现金等价物可谓充足,但在2021年前五个月已经豪掷140亿元之后,美的置业手里还有多少钱,还需等待后续财务数据披露。

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作者: admin

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