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上市房企盈利下滑 超两成预告首亏|六力模型看财报

三季度业绩预告披露正如火如荼。在目前已披露预告的50家A股房企中,业绩预喜企业数仅28%,出现首亏企业数量占比达到22%,这意味着房地产上市公司的整体盈利能力出现明显滑坡。

三季度业绩预告披露正如火如荼。在目前已披露预告的50家A股房企中,业绩预喜企业数仅28%,出现首亏企业数量占比达到22%,这意味着房地产上市公司的整体盈利能力出现明显滑坡。

根据金融界房地产上市公司六力评价模型,在衡量房地产企业综合竞争力的时候,盈利能力是多项竞争力的基础核心,包括财务稳健力、产品服务力、战略前瞻力都需要建立在企业盈利能力的稳健地基之上。尽管从行业情况看,今年前三季度,销售TOP 100强房企的整体销售额同比增长9.2%,特别是随着整体销售节奏后移、下半年供货增加,三季度销售额较一二季度有明显恢复,但落实到净利润方面,则可以看到,房企的盈利能力整体下滑,由此带来的财务风险、经营风险加大。

上市房企盈利下滑 超两成预告首亏|六力模型看财报

制图:金融界上市公司研究院 数据来源:巨灵资讯

预喜公司不足三分之一 部分企业靠卖资产“续命”

预增企业共有8家,预增的主要原因是结转项目增加,部分企业是因为合并报表或投资收益,还有部分企业是因为出售资产。

天健集团(000090.SZ)业绩增幅最大,净利润约130000万元~140000万元,变动幅度为增长421.51%~461.63%。公司表示,报告期业绩增加主要原因是天健天骄项目结转收入增加,利润增加所致。

值得注意的是,平安证券在研报中分析指出,天健集团的销售额实际上是同比下滑的。受疫情与推盘不足影响,公司上半年认购金额10.0 亿元,同比下降34%。但是考虑天健天骄北庐已结构封顶、计划年底预售,该项目计容建面12.6 万平米,住宅可售面积9.4 万平,总货值近100 亿,随着该项目年末推售,预计后续销售额有望逐步回升。

招商积余(001914.SZ)预计净利润约32000万元~34000万元,增长131.32%~145.78%,主要原因是招商局物业管理有限公司自2019年12月起纳入公司合并报表范围,招商局物业管理有限公司和中航物业管理有限公司业务稳步发展。公司物业管理业务本期归母净利润较上年同期增加25,000-30,000万元。公司资产管理业务受疫情影响下滑,本期归母净利润较上年同期下降8,000-10,000万元,目前经营正逐步恢复。

而扭亏6家企业中,除了因结转项目增加之外,不乏因为出售资产而暂时刺激净利的案例。如津滨发展(000897.SZ),预计前三季度净利润约1300万元~1500万元,主要原因除了津汇红树湾B2区完工确认收入之外,还因为出售全资子公司深圳津鹏公司100%股权,确认投资收益,此外在收回应收账款,冲回坏账准备方面,属于非经常性损益的金额约为12,700万元。

又如连续两年亏损的*ST友谊(000679.SZ)预计今年前三季度净利润约2500万元~3000万元,主要靠出售旗下大连盛发置业有限公司、沈阳星狮房地产开发有限公司、邯郸发兴房地产开发有限公司100%股权及债权转让给关联方武汉信用投资集团股份有限公司,改善了公司资产质量与财务状况,有息债务规模与财务费用大幅减少。同时与首宏文创商业管理(北京)有限公司签订的《股权转让协议解除协议》,累计收到4,000万元补偿金导致营业外收入增加。

头部企业出现预减

在出现预减的9家企业中,不乏招商蛇口(001979.SZ)、大悦城(000031.SZ)、金融街(000402.SZ)这样的头部企业,主要原因都是因为新冠疫情以及经济形势导致销售下降。

在2019年营收排行榜单中,招商蛇口营收排名第13名,然而2020年前三季净利润约210000万元~230000万元,下降54.84%~58.77%,下降幅度较大引发市场关注。招商蛇口表示,报告期内,受房地产项目结转结构影响,社区业务毛利率同比下降;此外,自今年初新冠肺炎疫情爆发以来,公司履行央企责任,对租赁物业采取了减免租等措施,导致公司园区业务利润同比下降明显;而且上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

以商业地产为主的大悦城在2019年营收排名第43名,预计2020年前三季净利润约68000万元~80000万元,下降66%~71%,原因也与招商蛇口类似,即公司购物中心、酒店等持有物业上半年因受新型冠状病毒肺炎疫情影响及对租户推出租金减免政策,租金收入同比减少。同时本期达到收入结算条件的商品房资源同比减少,以及结算产品结构变动,商品房销售收入同比下降,而且因为去年同期因发生处置子公司、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益,而本期无此投资收益。

大悦城还表示,虽然公司前三季度归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降,但通过第三季度抢工期、保交付,连续举办“红运周”、“疯抢节”等推广活动,积极借势暑期度假旅游复苏及消费回流,充分发挥3C运营服务体系优势,公司第三季度销售结算收入实现同比增长,同时运营收入也已恢复至去年同期水平。

同样是商业地产为主的金融街在2019年营收排名第49名,但今年前三季净利润约82519.91万元~96273.23万元,下降30%~40%。公司表示,主要原因是受年初新冠肺炎疫情影响,公司房产开发项目销售、工程进度不及预期,项目结算收入和利润出现下滑;持有经营项目客流量和销售额有所下降,同时公司对中小微企业客户减免租金,导致收入和利润下滑。

同时公司也表示,在疫情防控常态化情况下持续推进复工复产,房产开发业务将通过加快前期效率、加强工程管理、调整推货节奏等措施,资产管理业务将通过加强客户租约管理、严格成本费用等措施,努力降低疫情对公司年度经营的影响。

首亏企业财务链紧张

值得注意的是11家首亏企业,分别是亚通股份(600692.SH)、南国置业(002305.SZ)、泛海控股(000046.SZ)、新华联(000620.SZ)、中国武夷(000797.SZ)、泰禾集团(000732.SZ)、粤宏远A(000573.SZ)、南山控股(002314.SZ)、美好置业(000667.SZ)、世联行(002285.SZ)、荣丰控股(000668.SZ),其中新华联和泰禾集团都是2019年营收跻身百强的实力企业,但均在上半年爆出了资金链断裂、寻求战略合作方“拯救”的新闻。新华联净利润约-69000万元~-63000万元,泰禾集团净利润约-223000万元~-165000万元。

此外,早已探索地产、金融等多元化业务的泛海控股也宣布首亏,净利润约-75000万元~-53000万元,下降121.25%~130.08%。主要原因是自今年起适用新收入准则,房地产收入确认时点有所延后,导致结算收入下滑、受疫情影响对部分项目计提减值准备、费用化财务费用同比增加以及去年同期出售资产获利较大导致基数较高等因素有关。

Q4压力加大

对于投资者而言,企业的净利润才是投资者能够分享的“真金白银”,所以单纯追求销售业绩的增加而忽略盈利能力的做法得不偿失。

今年房企的盈利能力为何格外惨淡?主要原因在于为应对疫情影响,不少房企选择打折促销,这一举措在二季度效果格外明显,但无疑会明显侵蚀房企的盈利空间。

值得注意的是,从今年7月开始,监管层加大了对房地产“房住不炒”主基调的严控,特别是通过加强资金监管、划定“三条红线”、约谈房价上涨过快的地方政府和企业等一系列手段,导致从9月份开始不少二线城市的成交价、成交量都发生明显下滑,原先业内所寄予厚望的“金九银十”也未达到预期“成色”。

由此可以判断,在监管政策加码、限购政策抑制需求的情况下,房地产企业利用最后一个季度要冲刺全年目标的难度加大。有分析机构指出年底或将存在一波新的房企打折潮,以加快回笼资金。但是这样做的结果将使得企业盈利空间进一步被压缩,全年盈利状况将更加令人担忧。

来源:金融界上市公司研究院

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作者: admin

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